比利时洋行之所以取得这样骄人的经营业绩，其实通过一句话“三四成之垫本，六七成之借款”，就能别些苗头出来唻。

上海房地产业的市场化程度强，说穿了，投机性强，而从近代上海的发展历史看，房地产投资与投机很难区分，甚至投资不如投机。人到上海，仿佛就会变得疯狂起来，购房愿望强烈而且冲动。与内地城镇、农村不同，内地的业主购置房产，总要在余财充盈之时，才会再考虑购买，而且一旦买下，因为出路有限转移极少，多留给子孙后代继承；而上海业主受外商和市场影响，往往不顾自身财力，以按揭手段完成购房梦想，所谓“完全营业性质，以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商抵押六七成之借款”。

如此胆大，在于看好上海房地产总体上一路走高，获利可靠，追涨不追跌。因此，手有余财者，都以投资房地产业为出路，即使力不逮者，也喜欢以贷款形式购置房地产；一旦获利，则会考虑卖出，赚取差价，等待着下一个买点的到来。房地产业成为上海最大的商品市场。

而且地价房价的不断高涨，往往使人购进房产后不愿随意出让，而是待价而沽，其中一个重要原因，是上海房地产“很容易成为金融界中流转最易之信用筹码”，保值增值的“硬通货”，在万一遇到急需头寸的时候，可以房地产为抵押，向银行、钱庄贷款。而银行、钱庄也视房地产为可靠信用物，在钱庄的抵押贷款物中，房地产往往占到50％以上；笔者最近在档案材料里看到，上海商业储蓄银行在录用练习生时，规定需要殷实保人，一旦该练习生有贪污挪用之事发生，须拿保人是问，保人因此而被银行没收房产者为数不少。

但外商银行比较保守，一般不直接承押中国人的产业，转请房地产中介公司来承接，这些房地产公司向银行的借贷利息在5-6厘之间，而转手贷放给中国人时，利息往往在8厘以上，赚取其中的差价。

而根据介绍，何谓抵押放款，它指的是商业银行资产业务中的一种，指以借款人提供的实物或有价证券作担保的一种放款。根据抵押品的性质，抵押放款可以划分为动产抵押放款和不动产抵押放款。财产一经抵押，在法律上即归债权人所有，借款到期不还，银行有权处理抵押品作为抵偿。

抵押放款的利率低于信用放款，放款的期限则较长。对放款银行来说，抵押放款可以减少放款的风险。虽然担保品并不能保证放款可如期归还，但当借款人破产清算时银行可以据此而成为优先债权人，比普通债权人享有优先受偿权，这是抵押放款可减少放款风险的原因。（未完待续）